Deux SCPI portent le nom Epsicap, gérées par la même société de gestion Epsicap REIM, mais elles ne ciblent pas du tout les mêmes immeubles. Epsicap Explore et Epsicap Nano se distinguent par la taille des actifs achetés, par leur modèle de frais et par leur stade de maturité. Comprendre ces différences permet de choisir celle qui correspond à votre stratégie patrimoniale, ou de combiner les deux.
Taille des actifs immobiliers : small caps contre mid caps
Vous avez déjà remarqué que certains fonds immobiliers achètent de petits locaux commerciaux, tandis que d’autres visent des immeubles entiers de bureaux ? C’est exactement la ligne de partage entre ces deux SCPI.
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Epsicap Nano cible des actifs de petite taille, qualifiés de small caps immobilières. Concrètement, chaque acquisition représente un montant unitaire compris entre environ 1 et 10 millions d’euros, avec une moyenne d’acquisition située autour de 4 millions d’euros. Ce positionnement donne accès à un segment peu couvert par les grandes SCPI : petits commerces de proximité, locaux d’activité, cliniques de taille modeste.
La SCPI Epsicap Explore monte en gamme. Elle vise des mid caps immobilières, avec un volume unitaire cible d’environ 5 millions d’euros par actif pour son déploiement actuel. La fourchette globale dépasse les 10 millions d’euros par ligne d’investissement. On parle ici d’entrepôts logistiques, de plateaux de bureaux significatifs ou d’hôtels exploités par des opérateurs établis.
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Cette différence de calibre a une conséquence directe sur le profil des locataires. Les small caps attirent des PME locales, des professions libérales, des enseignes de quartier. Les mid caps accueillent des entreprises de taille intermédiaire, parfois des filiales de groupes, avec des baux plus longs et des surfaces plus standardisées. Le risque locatif se répartit différemment selon la taille des actifs.
Frais de souscription : le modèle économique qui sépare les deux SCPI
Pourquoi ce point compte-t-il autant ? Parce que les frais d’entrée pèsent sur le rendement réel de votre investissement dès le premier jour.
Epsicap Explore fonctionne sans frais de souscription. Le prix de la part (250 euros) correspond intégralement au capital investi. La société de gestion se rémunère via des frais courants prélevés au fil du temps sur les loyers encaissés. Ce modèle, de plus en plus répandu parmi les SCPI récentes, facilite la lisibilité pour l’investisseur : chaque euro versé travaille immédiatement.
La fiche de la SCPI Epsicap Nano présente un schéma différent. Cette SCPI conserve des frais de souscription, ce qui signifie qu’une fraction du montant versé à l’achat ne finance pas directement l’acquisition d’immeubles. En contrepartie, les frais de gestion courants peuvent être calibrés autrement.
- Explore : 0 % de frais d’entrée, frais de gestion prélevés sur les revenus locatifs au fil de la détention
- Nano : frais de souscription appliqués lors de l’achat des parts, avec un barème de gestion courant distinct
- Pour un investisseur qui envisage une détention courte, l’absence de frais d’entrée sur Explore réduit le coût de sortie anticipée
- Pour une détention longue, le poids des frais courants d’Explore peut compenser l’économie réalisée à l’entrée
Le choix entre ces deux structures de frais dépend de votre horizon de placement. Sur une durée recommandée de plusieurs années, la différence de performance nette entre les deux modèles se resserre progressivement.
Diversification géographique et sectorielle des deux SCPI
Les deux SCPI partagent une ambition commune : investir en France et en Europe, avec une diversification sectorielle large. Bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, résidentiel – le spectre est volontairement ouvert des deux côtés.
La vraie nuance tient à la maturité du portefeuille. Epsicap Nano, créée en 2021, dispose d’un patrimoine valorisé autour de 225 millions d’euros. Son portefeuille est déjà constitué, avec une granularité importante liée à la multiplication de petits actifs. Nano compte plusieurs dizaines de lignes immobilières réparties sur plusieurs pays européens.
Epsicap Explore, lancée en octobre 2025, en est à ses premières acquisitions. Son patrimoine se situe autour de 29 millions d’euros. La société de gestion a sécurisé un apport de 20 millions d’euros de la part de ses associés fondateurs (dont 1 million d’euros apporté personnellement par le président d’Epsicap REIM, Andràs Boros) pour amorcer le déploiement dans de bonnes conditions.
Ce décalage de maturité implique un risque différent. Sur Nano, le portefeuille est diversifié et le rendement observable. Sur Explore, l’investisseur mise sur la capacité de la société de gestion à constituer un patrimoine performant dans les mois qui viennent. Une SCPI jeune offre du potentiel de valorisation, mais moins de visibilité à court terme.
Objectifs de rendement et profil d’investisseur pour chaque SCPI
Epsicap Explore affiche un objectif de taux de rendement interne (TRI) de 7,50 % sur la durée de détention recommandée. Cet objectif reste une cible, pas une garantie. Le prix de souscription par part est fixé à 250 euros, avec un minimum de 4 parts.
Epsicap Nano propose un prix de part à 257 euros, également avec un minimum de 4 parts. Son historique depuis 2021 permet d’observer la régularité des distributions, ce qui donne un repère concret aux investisseurs.
- Investisseur prudent cherchant un portefeuille déjà constitué : Nano présente un historique de gestion et un patrimoine diversifié
- Investisseur acceptant un horizon long et sensible aux frais d’entrée : Explore supprime cette barrière initiale
- Investisseur souhaitant combiner les deux approches : associer small caps et mid caps dans un même portefeuille SCPI renforce la diversification
Complémentarité plutôt que concurrence
Epsicap REIM positionne ces deux véhicules comme complémentaires. Nano capte les opportunités sur des petits actifs, souvent moins concurrentiels à l’achat. Explore intervient sur des immeubles de taille intermédiaire, avec des locataires d’un autre profil.
Le choix entre Epsicap Explore et Epsicap Nano ne se résume pas à un classement. Il dépend de votre sensibilité aux frais, de votre tolérance au risque lié à la jeunesse d’un fonds et de votre préférence pour des actifs granulaires ou des lignes plus concentrées. Les deux SCPI partagent la même équipe de gestion et les mêmes zones géographiques cibles, ce qui facilite leur association au sein d’une allocation immobilière cohérente.
