Emprunter 220 000 euros sur 25 ans en 2026 : les salaires requis
Emprunter 220 000 euros sur 25 ans en 2026, c’est d’abord une question de mensualité et de taux d’endettement. Le salaire minimum requis varie selon le taux obtenu, la durée choisie et la présence ou non d’autres crédits en cours. Les taux moyens constatés début 2026 permettent de poser des repères concrets pour évaluer la faisabilité d’un tel emprunt.
Salaire pour emprunter 220 000 euros : tableau comparatif par durée
Le calcul repose sur une règle stable : la mensualité ne peut pas dépasser 35 % des revenus nets, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Pour 220 000 euros, voici les ordres de grandeur selon la durée du prêt et les taux moyens observés sur le marché.
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| Durée du prêt | Taux moyen indicatif | Mensualité estimée (hors assurance) | Salaire net minimum |
|---|---|---|---|
| 15 ans (180 mois) | Autour de 3,40 % | Environ 1 560 € | Environ 4 460 € |
| 20 ans (240 mois) | Autour de 3,50 % | Environ 1 275 € | Environ 3 640 € |
| 25 ans (300 mois) | Autour de 3,60 % | Environ 1 115 € | Environ 3 185 € |
Ces estimations supposent un emprunteur sans autre crédit en cours. Un crédit auto ou un prêt à la consommation réduit directement la capacité d’emprunt, puisque la mensualité existante vient s’ajouter au calcul du taux d’endettement.
Le coût total des intérêts évolue fortement avec la durée. Sur 25 ans, le montant global des intérêts dépasse largement celui d’un prêt sur 15 ans, pour un même capital emprunté.
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Écart entre emprunt seul et emprunt à deux : ce que change le co-emprunteur
Un emprunteur seul doit disposer d’un salaire net mensuel d’environ 3 185 euros pour un prêt de 220 000 euros sur 25 ans. Pour un couple, les revenus se cumulent. Deux salaires nets de 1 600 euros suffisent alors à franchir le seuil.
La différence ne se limite pas au montant brut des revenus. Les banques examinent la stabilité des deux contrats de travail. Un couple composé de deux CDI accède plus facilement au crédit qu’un couple dont l’un des deux est en CDD ou indépendant, même si la somme des revenus est identique.
- Deux CDI avec revenus réguliers : profil favorisé par les banques, taux d’endettement calculé sur la totalité des revenus nets
- Un CDI et un indépendant : la banque retient souvent une moyenne des revenus sur deux à trois ans pour l’indépendant, ce qui peut abaisser la capacité d’emprunt réelle
- Revenus locatifs existants : pris en compte partiellement (généralement à hauteur de 70 %), ils complètent le salaire mais ne le remplacent pas
Le co-emprunteur divise le salaire requis par deux, mais la banque ajuste son analyse selon la nature des revenus de chacun.
PTZ 2026 et emprunt de 220 000 euros : un levier pour les salaires modestes
Le prêt à taux zéro étendu en 2026 modifie l’équation pour certains profils. Selon le décret n°2026-247, les PTZ permettent d’emprunter jusqu’à 220 000 euros avec des salaires inférieurs de 20 à 30 % aux critères standards. Cette aide reste réservée aux zones tendues et aux constructions neuves.
Concrètement, un emprunteur qui aurait besoin d’environ 3 185 euros de salaire net pour un prêt classique sur 25 ans pourrait accéder au même montant avec un revenu proche de 2 400 euros grâce au PTZ, selon les conditions d’éligibilité.
La limite est claire : le PTZ ne finance qu’une partie du projet. Le reste doit être couvert par un prêt complémentaire aux conditions du marché, ce qui ramène la mensualité globale à un niveau proche du scénario sans PTZ si l’apport personnel est faible.
Résidence principale ou investissement locatif : l’impact fiscal sur le choix d’emprunt en 2026
Les évolutions fiscales de 2026 sur les plus-values immobilières pèsent sur l’arbitrage entre résidence principale et investissement locatif. La résidence principale reste exonérée de plus-value à la revente, un avantage qui n’a pas changé. En revanche, l’investissement locatif supporte une fiscalité sur les revenus fonciers et sur la plus-value en cas de revente.
Emprunter 220 000 euros pour du locatif nécessite un salaire plus élevé que pour une résidence principale, à mensualité équivalente. La raison : les banques intègrent les revenus locatifs prévisionnels dans le calcul, mais avec une décote. Et les charges fiscales (taxe foncière, prélèvements sociaux, imposition des loyers) réduisent le rendement net.
- Résidence principale : exonération totale de plus-value, pas de revenus fonciers à déclarer, mensualité intégralement supportée par le salaire
- Investissement locatif : revenus fonciers imposés au barème progressif ou au micro-foncier, plus-value taxée à la revente (hors abattements pour durée de détention), décote bancaire sur les loyers prévisionnels
- Impact sur le taux d’endettement : un investisseur locatif doit souvent disposer d’un salaire supérieur de 15 à 20 % par rapport à un acheteur en résidence principale, pour compenser la décote appliquée par la banque
Pour un emprunt de 220 000 euros sur 25 ans destiné à du locatif, le salaire net requis dépasse souvent 3 600 euros en raison de ces ajustements.
Assurance emprunteur : un poste qui modifie le salaire requis
Les mensualités indiquées dans la plupart des simulations excluent l’assurance de prêt. Ce poste représente pourtant une part significative du coût total. Selon l’enquête CSA pour la Fédération Française des Courtiers en Assurances (FF2A), le coût de l’assurance emprunteur varie fortement selon l’âge et le profil de santé.
Un emprunteur de 30 ans paie une prime bien inférieure à celle d’un emprunteur de 50 ans. Sur 25 ans, cette différence peut représenter plusieurs dizaines d’euros par mois, ce qui modifie le salaire minimum requis pour rester sous le seuil des 35 % d’endettement.
Déléguer l’assurance à un assureur externe plutôt qu’accepter le contrat groupe de la banque permet souvent de réduire la mensualité globale. Cette option, facilitée par la loi Lemoine, reste sous-utilisée par les emprunteurs qui ne comparent pas systématiquement.
Le salaire requis pour emprunter 220 000 euros sur 25 ans en 2026 se situe aux alentours de 3 185 euros nets pour une résidence principale sans autre crédit, davantage pour un investissement locatif. La durée du prêt, le profil de l’emprunteur et le recours au PTZ font varier ce seuil de plusieurs centaines d’euros. L’assurance emprunteur, souvent négligée dans les premières simulations, reste le poste d’ajustement le plus accessible.